近期本港樓市疲弱，交投減少及樓價下跌加劇，有業界人士形容樓市進入「冰河期」。樓價持續下跌，負資產的業主可能會越來越多，社會要求當局「撤辣」的聲音愈發強烈。有代理行與立法會議員稱，防範樓市進一步惡化刻不容緩，「辣招」是時候功成身退。

香港商報記者 姚一鶴 韓商

特首李家超今年10月19日發表首份施政報告，在土地房屋範疇重點放在提高公屋供應，但對私人住宅物業市場墨並不多，僅合資格外來人才成為永久居民後，可申請退還在港置業已繳付的額外印花稅，只能算輕微減辣。

「辣招」應功成身退？

近年港府放寬至1000萬元物業可借九成按揭推算，不少這幾年置業的新晉業主，正面對負資產噩夢。無論樓價最終調整幅度為何，料相當數量的負資產將會重現。金管局統計，今年第三季末負資產住宅按揭貸款錄533宗，較上一季的55宗按季大增9倍，料為2016年第二季的1307宗後的季度新高。如果樓價在一年內再出現雙位數下調，負資產數目可能急升至4位數。

地產及建造界立法會議員龍漢標說，美聯儲加息，香港按揭利率上升，本地GDP下跌，無論本地或外圍狀況，都與推出「辣招」當日不可同日而語，炒家已經絕。他續說，在交易成本大幅增加、按揭成數收緊的雙重夾擊下，市民供樓都無法負擔印花稅，辣招無法照顧市民需求，反而破壞置業階梯。他強調，防範樓市進一步惡化刻不容緩，辣招該功成身退。

據中原地產研究部指出，截至12月14日，2022年本港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄57708宗，總值5412.0億元。估計今年全年約6萬宗及5600億元，將較2021年的96133宗及9178.4億元，分別下跌37.6%及39.0%。宗數將創1991年開始有全港數據以來32年按年歷史新低，打破2013年的70503宗低位，金額將創2016年5328.1億元後的6年新低。

中原地產創辦人施永青近期撰文警示，今年本港樓價可能跌20%，樓市已跌破第一條臨界線10%，正向第二條臨界線邁進。他解釋，將樓市下跌10%及20%視為臨界線，是因為800萬元以下樓宇可造九成按揭，當樓價跌破一成，業主就會成為負資產；而800萬至1000萬元的樓宇可造八成按揭，當樓價跌破兩成，業主亦會陷入資不抵債。

今年上車的市民李先生對本報說，樓市表現令他感到很焦慮，今年結婚後兩公婆支付一成首期加九成樓按，沒想到今年樓價已跌近一成，物業就要變成負資產，「最擔心經濟轉差公司裁員，依家唯有咬緊牙關、見步行步」。

美聯：「冰河期」鐵一般事實

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明形容，目前本港樓市進入「冰河期」是鐵一般事實，樓市與經濟唇齒相依，樓價下滑就像「滾雪球」，如果不停止，雪球只會愈滾愈大。1997年及2003年的跌市已經證明，當樓價跌，負資產升，勢必撼動經濟，衝擊銀行、律師行、建築、裝修、搬屋等行業。樓價可以向下調整，但是幅度不能過大過急，一旦樓市失速，經濟亦會失救。

過去大半年，樓價下滑趨勢明顯轉急。星展銀行（香港）研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，今年以來二手樓價指數已挫逾8%，即使明年恢復與內地全面通關，預測明年樓價仍要下調。

大行看淡樓價 料還有10%跌幅

不少投行發表報告，對樓市調整幅度判斷或有差異，但大方向都是看淡，例如高盛便維持今年及明年樓價各跌15%的看法，由於負擔能力減弱，料成交量仍低，價格亦會持續下降。

花旗銀行委託中大及毅群市場研究顧問公司，在今年9月訪問超過1000名年齡介乎21至60歲的香港市民。在11月22日發表的這一調查顯示，51%受訪者料12個月後樓價會下跌，比去年同期升26個百分點，預計樓價會上升的受訪者佔比，按年跌26個百分點至12%。花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊預計，本港樓價從2021年8月高位到明年第二季，料一共下跌約20%，以今年已跌約10%的幅度計算，由現在起還有約10%跌幅。

2008年全球爆發金融海嘯，各國央行為拯救金融市場，緊跟美國聯儲局使用量化寬鬆（QE）政策，把利率水平壓到近乎零利率，實際上在濫發鈔票，導致全球熱錢四處流竄，蜂擁流入房地產市場，導致全世界房價爆升，直接加劇全球貧富不均的問題，香港樓市升得最驚人，樓價平均漲了幾倍。港府為遏抑樓市升幅，減低樓市炒風，於2010年首度推出樓市「辣招」，但由於出招後樓價續升，故港府再出招遏市，主要三大辣招稅，包括額外印花稅（SSD）、雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）。措施推出至今12年，確遏抑樓市炒風。不過，自從今年美國開始加息周期，本港經濟已今非昔比，加上這幾年疫情的雙重打擊，樓市炒家早已銷聲匿，本港樓市自去年底高位後反覆回落，明顯轉入下行周期，交投更持續疲弱，令業內人士相當憂慮。