【香港商報訊】記者王丹丹報道：昨日，金管局向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。在今次特別安排下，銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成。

協助建築期樓花買家「上會」

金管局表示，在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特別安排，協助於樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的用家。

上述特別安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而有關物業的按揭申請日期為今天或以後。此外，申請按揭時的物業估價須要低於成交價。

金管局解釋說，過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。與此同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。不過，由於每間銀行的按揭條款不盡相同，合資格申請人如有需要或疑問，宜盡早向有提供特別安排的銀行查詢。

金管局表示，之前曾經多次提醒樓花住宅物業準買家，選擇建築期付款計劃時需要留意涉及的「上會」風險。上述特別安排實屬提供予於近年樓市高位以建築期付款購入樓花，而面對額外籌措首期困難的用家的一次性特殊安排，銀行仍需審慎經營物業按揭業務。

金管局藉此再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。在作出置業決定及選擇付款計劃前，市民須審慎評估當中的財務風險，量力而為。

樓花期越長越難預料利率變化

根據中原按揭公開資料，「建築期付款」可待至收樓前2至3個月辦理按揭，於收樓日才支付樓價尾數，變相建築期買家可推遲供款期，毋須未入伙先供樓。不過，樓花期一般長達1至2年隱藏了不確定性。首先是物業估價風險，一般銀行會以物業的成交價和估價作比較，以兩者中的低者去計算可借的貸款額。如建築期買家申請按揭時遇上樓市調整，不排除個別樓盤或會出現估價不足的情況。

另外，按揭利率調整，影響按揭批核所需的入息要求。按揭利率跟隨市場變化，一般銀行會以申請按揭當刻的利率去評估申請人的入息是否通過審批，樓花期越長越難預料利率變化，對按揭申請人的入息要求亦會有變。

此外，若發展商延後成交，按揭有機會重新審批。一般估價、信貸報告、按揭批核有效期為90天，倘若發展商未能準時於關鍵日期交樓，甚至須延期3個月或以上成交，建築期買家很大機會需要按揭重新審批。若這段期間遇上樓市調整或申請人的入息或信貸紀錄出現改變，有機會影響到按揭的批核結果。

中原按揭亦指，萬一買家取消交易，如發展商之後重新推售「撻訂」單位，而重售價是比首次成交價便宜，發展商根據合約或有權追討損失的差額。

樓花新盤買家多採建築期付款

綜合本地媒體報道，過去數年樓花新盤交易，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目佔比更高達九成。以去年底天水圍開售的新盤為例，首批買家中選用建築期付款的比例竟達到98%。

有人算了這樣一筆帳：業主在2022年5月4日簽署臨時買賣合約購入一個實用面積764平方呎的單位，成交價為1561萬元。因成交價超出按保範圍，故最高按揭成數只有五成，即買家最多只可向銀行借的按揭為780萬元。另一方面，簽署合約時未放寬壓力測試，業主須在7.125厘進行壓力測試（現水平息率4.125厘加3厘）。因此，買家入息要求高達87585元。