疫情過後，受WFH（在家工作）潮流衝擊，全球商業物業市場凸顯供過於求，香港也不例外。當前，香港寫字樓空置率高企，寫字樓樓價及租值均下跌，政府推出的商業土地亦乏人問津。面對挑戰，業界正積極探索求變。記者採訪發現，其實，只要在規劃上多變通一下，採用綜合/混合發展模式，加入住宅元素，正是緩解商業物業供過於求之類問題的有效方式之一，不少發展商的實踐亦證實了這一點。現在，加入住宅元素，打救商業項目，發展混合式大廈正成為市場大趨勢。香港商報記者 韓商

寫字樓供應大空置率偏高

近期賣地反應淡靜，引起市場普遍關注。觀塘市中心重建是市建局歷來最大的項目，自2007年啟動以來，規劃、收購和發展工作已進行了近20年。2023年11月，市建局將觀塘市中心第四及第五發展區項目地皮推出招標，惟2024年1月截標時只收到一份標書，結果流標土地被收回。

觀塘市中心第四及第五發展區，毗鄰觀塘港鐵站及裕民坊公共交通交匯處，而且是觀塘住宅區與九龍東商貿區連接點，匯聚人流、物流和經濟頻繁活動，位處策略性位置相當優越，但此項目仍現流標，業內人士認為，由此可見，現時地產商對商業物業前景看得較淡。

戴德梁行近日發表香港房地產市場2024年回顧及2025年展望指出，去年香港寫字樓空置率達19.2%。預計到2025年，隨350萬平方呎的新寫字樓面積進入市場，整體空置率將升至22%。

發展商逐漸放棄純商業發展

過去一年，不少地產商都因應市道環境修改發展策略。如持有九龍灣國際展貿中心的發展商億京，2024年5月突然轉軚，向城規會提交全新發展方案，放棄之前的純商業發展，轉作發展住宅、商業及工業展覽館等綜合用途，擬建6幢住宅大廈、1幢商廈以及1幢6層高混合零售、社福的大樓，提供1881個住宅單位，總樓面約147.35萬平方呎，相比之前獲批商廈總樓面176.78萬平方呎，減少逾29.43萬平方呎或16.65%。

綜合發展或稱混合發展模式，簡單說，同一個物業項目有寫字樓、酒店或住宅以至商場等不同用途的空間——其實，這並非全新事物，香港早有不少先例。

綜合/混合發展香港早有先例

例如，西九龍柯士甸道西1號香港最高的建築物環球貿易廣場（ICC），混合寫字樓、酒店及商場，大廈樓高108層，高484米；10樓至99樓為寫字樓層；麗思卡爾頓酒店位處ICC的3樓至9樓及最高17層。旺角地標大廈朗豪坊亦屬三合一大型發展項目，高255.1米，位於九龍旺角亞皆老街8號，分別由商場（朗豪坊）、寫字樓（朗豪坊辦公大樓）、酒店（香港康得思酒店）組成。

還有油尖旺區位於佐敦彌敦道350號的住宅新盤高臨亦是混合發展項目，其前身是香港九龍諾富特酒店，由資本策略地產發展。2021年2月，酒店業主基匯資本、資本策略因疫情肆虐，客源大減，於是向城規會申請將酒店原址重建為包含住宅、商店及寫字樓的綜合發展項目。項目基座設有4層商舖，另有多達7層寫字樓及兩層停車場，其住宅面向彌敦道，由於商舖及寫字樓在下層，12樓至31樓才是住宅，所以住宅單位可避開彌敦道人車嘈音，亦享有開揚景觀。最近，高臨A1座30樓A室（實用面積1106平方呎）以3705.1萬元成交，呎價達33500元，為項目呎價次高紀錄。由此可見，即使寫字樓市道低迷，住宅仍然十分吃香。

觀塘項目推展「垂直城市」理念

市建局團隊又研究了紐約、倫敦和東京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）發展理念，以高空發展的都市形態規劃新思維，加入住宅元素，將觀塘第四及第五的發展規劃打造「垂直城市」，提升項目吸引力。

觀塘市中心第四及第五區商業項目，地積比率12倍，可建總樓面將增加25%，達到270.28萬平方呎。而住宅部分的可建樓面將不超過118.51萬平方呎，總共提供1750伙住宅，而項目商業部分的可建總樓面從原來的216.59萬平方呎減少約23%，至165.44萬平方呎。不過，市建局並沒有規定寫字樓、零售商業及酒店的比例，增加了項目的彈性。該項目將會成為一座商住混合大廈，樓高約360米，頂層部分更將設有觀景台，預計在2033年完工。

市建局團隊相信「垂直城市」理念，可為觀塘市中心打造一幢地標式建築，鞏固其在九龍東的核心地位，市建局亦計劃將這類混合發展模式，推廣到其他地區使用，如在油旺市區更新概念藍圖內，亦建議在策略性位置規劃「發展節點」，規劃集住宅、商業、社區設施和休憩用地於一體的高密度綜合地標。

萊坊高級董事估價及諮詢部主管方耀明稱讚「垂直城市」發展概念，可以減少地盤限制，釋放更多空間和土地價值，有助吸引更加多發展商競投。他解釋，混合發展可讓發展商根據市況去估計未來有什麼發展潛力，不用完全根據地契限制的某一用途去發展，而且不同發展商對不同物業市場的睇法都會有所不同，又或者各個發展商可能擅長對不同市場的發展，所以混合發展有助發展商更加精準去估算，更有效地將物業價值最大化。