【香港商報訊】實習記者凌瀚報道：花旗昨日發表報告，將港鐵(066)投資評級由「買入」連降兩級至「沽售」，目標價大削近44%，由47元下調至26.5元。港鐵股價全日跌4%，收報28.6元，成交1.2億元。

報告指出，基於對本港樓市的最新預測，估計今年需求持續疲弱，導致發展商降低平均銷售價格，並削弱發展商回補土地儲備的意欲。該行預測今年本港住宅樓價下跌10%，估計港鐵小蠔灣站及東涌東站項目投標預付費減少一半，因而將港鐵每股資產淨值(NAV)估算由52.11元下調約7%至48.45元，並引用較大的NAV折讓幅度45%為估值基礎，以反映本港樓市的低迷氣氛。

花旗認為，東涌東站第一期物業項目流標，反映出地產發展商對高利率、高建築成本及2029年東涌東站落成時間表的憂慮，判斷港鐵最終將不得不下調原先預算的11億元投標預付費，以提高項目的吸引力。

估算股息率5厘吸引力有限

小蠔灣車廠項目料會採取同樣措施，該行估計預付費用可能減半，但在目前的宏觀經濟環境下，不排除最終要減至零預付。花旗又認為，儘管土地投標延遲，港鐵或需要籌集過渡貸款應對，但相信仍然維持漸進的派息政策。該行預計2023及2024年度港鐵每股派息分別1.33元及1.35元，上調空間有限，折算股息率約5厘，對尋求收益的投資者來說，吸引力有限。