【香港商報訊】戴德梁行昨日發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2023回顧及2024展望。隨全國各地放寬樓市調控政策，大灣區內地城市一手住宅銷售套數自8月份回升，當中8至11月份錄得27%增長。預料今年區內一手住宅成交每月平均宗數有望達3.3萬宗左右水平，即全年總成交宗數有望回升5%至接近40萬宗水平。

自2023年8月下旬內地政府開始推行不同刺激樓市的措施，大灣區部分城市相繼落地「認房不認貸」、降低首付比例、取消限購、降低房貸利率等政策，有助釋放市場上的剛性需求和提升潛在買家對後市的信心。大灣區整體一手住宅交投自去年3月開始回落後，於8月份觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出27%，全年總成交錄得37.8萬套，較2022年全年跌6.2%。

政策出台後氣氛樓市好轉

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，今年隨大灣區深化融合，預期將有更多港人考慮於各大灣區城市置業，而現時港元較人民幣走強亦有利香港買家入市。預料今年區內一手住宅成交每月平均宗數有望達3.3萬宗左右水平，即全年總成交宗數有望回升5%至接近40萬宗水平。二手樓市方面，隨第三季末各種調控政策逐步放寬，將有助穩定市場信心，並帶動成交量上升，支持今年上半年二手住宅樓價平穩發展。

大手商業物業成交佔全國三成

另一方面，雖然受全球普遍高息環境影響，2023年大灣區商業物業大手投資(億元以上)相對平穩，全年總投資金額達661億元(人民幣，下同)，為5年內第二高水平。同時，大灣區投資金額共佔全國億元以上大宗交易約三成，佔比水平再度打破紀錄，相比2018年大灣區概念初出台時的18%增長了不少，反映大灣區商用物業越受市場重視。成交宗數方面，隨整體投資氣氛於2023年下半年改善，全年交易宗數錄得85宗，為三年來最高。

戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗分析指，在離岸人民幣借貸利率遠高於在岸利率的情況下，海外機構投資者在高息環境中多處於重整資產配置周期，故投資活動較為淡靜。與此同時，不少房地產基金在內地放售資產時更願意提供折讓以吸引買家。

實力買家正趁低吸納

相比之下，內地資金如國企、實業買家和私人投資者表現相對活躍，紛紛在物業價格回歸理性和利率回落的環境下撈底，趁機吸納市場上的待售物業作長線投資，當中內資投資金額更佔2023全年總成交金額的98%。目前深圳廣州的物流、辦公等商業項目回報率均在4.5厘以上，酒店項目回報率約4厘。大灣區二線城市，回報率較上述一線城市再高0.5厘至1厘。