【香港商報訊】記者朱輝豪報道：5月17日，中國人民銀行、住建部等部門聯合出台了系列提振樓市的政策「組合拳」，涵蓋下調首付比例、取消貸款利率下限、推出保障性住房再貸款等多項政策，旨在從供需兩端同時發力穩定房地產市場。隨後，各地紛紛響應政策，先後優化調整了當地的房地產政策。

「樓市新政」如今已經「滿月」，在新政的帶動下，全國各地樓市處於冷熱不均的態勢。在「因城施策」的調控基調下，各地還將根據自身的樓市情況進行靈活調整，以吸引買家進場。

一線城市回暖跡象明顯

從降低居民首付負擔和成本的角度出發，「樓市新政」無疑增強了買家的購房力和意願，起到刺激需求的作用。記者梳理後發現，國家層面的樓市新政雖已「滿月」，但各地響應政策的時間並不一致，如上海、廣州、深圳這三個一線城市直到5月底才開始出台優化調整政策，至今只有半個多月的時間。整體來看，在「樓市新政」的帶動下，全國各地的樓市處於冷熱不均的態勢，一線和部分熱點二線城市的政策效能比較明顯，市場交投回暖。而一些去庫存壓力較大的三四線城市，對政策的敏感程度則顯得較為孱弱。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池在接受本報記者採訪時表示，近一個月來，全國各地樓市帶看量有所增加，成交量有所放大，樓市信心在逐步恢復，樓市有回暖跡象。

同策研究院研究總監宋紅衛對本報記者稱，新政後樓市關注度明顯上升，購房者信心不斷修復，各城市的成交量均有上漲，不同城市表現有所差異，其中表現為一線城市及部分核心二線城市新屋和二手樓成交量上漲明顯。

各地花招百出去庫存

儘管有「樓市新政」加持，但並非所有城市都能取得稱心如意的結果。從目前的情況來看，市場需求的下降着實令不少城市顯得「焦頭爛額」。為了吸引購房者，一些城市可謂花招百出，比如，有的 「買房送戶口」、有的「先住後買」、有的試行「房貸先息後本」，從當地政府到銀行，再到開發商，各種刺激需求的政策讓人眼花繚亂。

據易居研究院百城庫存報告，當前全國百城庫存去化周期創歷史最高水平，去庫存壓力超過2011年和2014年，相比合理值增加一倍。

在5月17日出台的房地產政策「組合拳」中，人行提出設立3000億元人民幣保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此前，全國各地亦紛紛響應住房「以舊換新」政策，以提振疲弱的市場需求。

「以舊換新目前主要包括三種形式：一是政府下場，國資平台收購舊房，二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是給予一定的購房補貼。」 宋紅衛說，其中，政府下場直接收房效果最為明顯，而且高效，能有效帶動新房市場的成交去化。此外，每個城市今年都有保障房建設的目標任務，政府收購二手樓作為保障房，避免了重複建設及資源浪費，還能有效降低庫存壓力。

在趙秀池看來，當前樓市需求以剛性與改善性住房需求為主，改善性住房需求大多數需要「以舊換新」才能實現。她指出，「以舊換新」連接着二手樓與新屋市場，對促進新舊住房市場的聯動，滿足剛需與改善性住房需求有着重要作用。

低能級城市面臨較大壓力

國家統計局6月17日公布的數據顯示，今年1-5月份，全國房地產開發投資同比下降10.1%，其中住宅投資下降10.6%；新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%；新建商品房銷售額下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。國家統計局新聞發言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關部門和地區進一步調整優化房地產政策，中國房地產市場出現了一些積極變化。目前中國房地產市場依然在調整過程中。

「各地仍然會因城施策，根據房地產市場供求關係的新變化，出台去庫存、穩市場的政策。」趙秀池說，一方面減少住房供給，包括去庫存，根據實際情況需要，謹慎安排新增住房供給；另一方面，想辦法調整過時的限購、限貸、限售等政策，促進潛在住房需求釋放，尤其鼓勵剛需與改善性住房需求等多樣化住房需求入市。

宋紅衛認為，新政對於內地樓市當前信心的建立和預期的提升均有一定影響，同時，也帶來了成交量的回升，但是影響主要集中在核心城市，部分低能級城市受新政的影響有限，未來城市樓市趨勢會進一步分化，低能級城市面臨較大的壓力。