【香港商報訊】記者黃裕勇報道：人民銀行昨日宣布降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，對此，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，人行新政策將穩步有序推動存量房貸利率下行，有助修復居民資產負債表，增強居民的消費力和意願。

調降存量房貸利率效果正面

自今年5月人行宣布取消全國層面個人住房貸款利率下限等多項房地產金融優化政策以來，絕大多數城市已相繼大幅下調甚至取消首套和二套房貸利率下限，龐溟介紹說，數據顯示，6月末全國新發放個人住房貸款加權平均利率為3.45%，同比下降0.66個百分點。在此情況下，疊加今年2月與7月5年期及以上貸款市場報價利率（LPR）兩次下調累計35個基點，存量與新增房貸利差迅速擴大，在某些城市甚至已超過100個基點。

龐溟認為，存量房貸與新發放房貸的巨大利差，為居民提前還貸提供了重要的動機和誘因。使商業銀行房貸業務出現了居民早償率高、房貸餘額降的現象，給銀行經營和信貸業務帶來擾動。

2023年8月，人行和國家金融監督管理總局提出按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率後，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。據統計，該項政策出台後，有超過23萬億元（人民幣，下同）存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%，平均下調0.73個百分點，惠及超過5000萬戶家庭、1.6億人，每年節省利息支出約1700億元。政策出台後4個月的房貸月均提前還款金額較政策出台前下降10.5%，直接推動了2023年四季度社會消費品零售總額同比增速達到近三年來同期最高水平。

龐溟估測，如果存量房貸利率下調75個至100個基點，對於採取等額本息還款方式的100萬元30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1600億元至2200億元。不過，如果銀行負債成本未能實現同步調整，在存量房貸利率下調100個基點的假設情景下，年化後有可能對銀行營業收入和凈利潤分別造成6%左右及10%以上的負面影響。

保持商業銀行凈息差穩定

根據國家金融監管總局發布的主要監管指標數據，二季度末中國商業銀行凈息差為1.54%，比去年二季度的1.74%下降了20個基點，繼續處於有歷史記錄以來的低位。為此，龐溟認為，商業銀行應積極應對經營環境變化，優化業務結構，努力將下調存量房貸利率對息差的影響控制在中性，確保盈利常態化增長和銀行可持續發展，促進不良貸款率保持穩定。

此外，龐溟分析稱，下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元，同時將降低人行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差穩定。通過採用降準等方式，可以繼續支持銀行合理管理和控制負債成本，也可利用結構性貨幣政策工具，向依法有序調整存量房貸利率的銀行提供較低成本、更具穩定性的資金來源，以增強金融持續支持實體經濟的能力。