香港的法律制度源於普通法系，與內地的大陸法系有許多差異。本港土地及樓宇註冊制度，在土地註冊處見到的物業擁有人（legal owner），在本港法律上並不保證擁有真正完好的業權，也不保證是實際上物業權益擁有人（Beneficial owner），這正是法律制度上的漏洞，曾經引發眾多訴訟個案，所以有必要進行修補。

案例：妻瞞夫賣樓後「走佬」

物業的法定擁有人和權益擁有人通常是一致的。然而，父母出錢以子女名義買樓、丈夫或妻子出資買樓給配偶等情況，並不罕見。香港就曾發生過一宗妻子瞞着丈夫賣出物業後「走佬」的經典案例。

故事是這樣的：鄭太張女士自1972年就是九龍啟德道某住宅單位的登記業主，但當時出錢買樓的實際上是她的丈夫鄭生。鄭生是一位小巴司機，因工作忙碌，無時間上律師樓簽契，所以就用太太張女士的名字在土地註冊處登記為業主。 到1988年4月，張女士以業主身份委託地產經紀賣樓，雙方同意以樓價30萬元售出。1988年5月13日，張女士待支票過數妥當後就失了蹤，離港遠走美國，鄭生卻說不知道有賣樓一事，亦沒有收過錢，所以拒絕交樓，無辜的買家只好提出訴訟。

最後，法官判鄭生勝訴。在判詞中，法官認為鄭生擁有物業權益，因他出錢買樓、供樓，雖然在樓契和土地註冊處無名，但其佔有法律上認可的權益，因此判鄭生有權繼續佔用該物業，故賣樓交易作廢，不幸的買家只能自嘆倒霉。

條例立法逾20年仍未生效

物業的業主未必就是物業權益擁有人這個漏洞，港府當然明白。早在1988年，當局即成立工作小組，並於2004年7月7日通過《土地業權條例》。在新條例下，只要在土地註冊處成功登記的業主，便獲得物業不可推翻的業權。實際上，這種制度已廣泛運用於中國內地、澳洲、德國、荷蘭、新加坡以及大部分實施普通法的地方。可惜，由立法至今天已超過20年，港府仍未能有效落實《土地業權條例》。今次，發展局倡議修訂《土地業權條例》，計劃今年3月向立法會提交相關草案，相信屆時可解決眾多本港物業業權爭拗的問題。

香港商報記者 韓商