子瑜

「Could we consider other options？」在倫敦，但凡有人這麽說，那你得明白其實已別無選擇。

68歲的黎永滔此刻應該懂得這句「黑話」的真正涵意，就好像，知曉了狄更斯當初為何會將這座城市形容成「渾身煤炱的陰鬱巨獸」。

高槓桿投資 「舖王」變「撲王」

7月最後一周，江湖人稱「黎叔」的他，終於給名下倫敦邦德街的頂級物業Stanbrook House覓到美國買家——管理着5460億美元的另類資產公司Ares Management願意支付1.3億英鎊成為新東家。

2024年，邦德街上的商舖以1145鎊年平均呎價位列世界最貴街道季軍。排在其前面者，係米蘭蒙特拿破崙大街（1330鎊/呎）和紐約第五大道（1300鎊/呎）。而至今年上半年，邦德街座次又上提了一位。

黎永滔是在2018年12月，斥資1.525億英鎊從英國保險公司NFU Mutual手中購入上述物業的。其中地下室至二層共計1.02萬呎，分別租給Richard Miller以及TOD's倫敦旗艦店，3至6層則是1.2萬呎的甲級辦公室。頂層的1500呎也沒放過，一劈為二改造成兩間獨立公寓。

其實早在2023年，黎氏既有意以暗盤方式脫手，開出的價碼：1.7億鎊。而心儀對象，正是那位瑞士名表租客，可惜未能如願。自2024年2月正式掛牌到今年7月末成交，黎足足等待了17個月。

如果不考慮持有期間租金收入，那麼，黎氏在該項物業上帳面折損了14.8%。還請注意兩個事實，本次交易由為該物業當初提供交易貸款的銀行主導。同時，去年8月，黎在倫敦的另外兩處核心資產以7135萬鎊和3500萬鎊分別售予摩根大通及新加坡一家基金管理公司。而當初的買入價，則是7600萬鎊和4900萬鎊，即各自損失了6.2%和28.8%。

倫敦城中發生的這一切，事實上與9603公里外的香港一脈相承。就在7月31日，本埠媒體曝出黎永滔位於赤柱那套佔地6700呎，擁有私人泳池、花園和無敵海景的獨棟別墅成了銀主盤，標價：3.45億港元。唯一幸運的是，14年前他以公司名義購置時只花了3億元。總算，這次沒虧！

所謂銀主盤，指借款方將自己擁有產權的房子質押給金融機構以尋求放款，一旦逾期，債權人有權收回物業拍賣。對於普通投資者，將自住物業抵押貸款乃是大忌，不過，對於喜歡旁人奉承為「香港舖王」的黎，當然更看中「富貴險中求」。

自1991年憑藉500萬港元買下灣仔鵝頸橋邊舖位一年市值翻倍，在近30年時間內，黎永滔堪稱「長勝將軍」。

值得注意的是，無論黎永滔，還是同樣被稱為「香港舖王」的鄧成波，甚至包括揚言要買夠一千間舖位當「未來舖王」的李根興，基本都會把財務槓桿放大到極致。也就是說，自家投一塊錢必須用借來的3塊5塊錢一次搏盡。在地產順周期時，該種方式儘管險峻倒也能屢屢得手，但問題有二：受外部政策環境影響大，以及，順周期真的會永垂不朽嗎？

房地產市場環境顯著改變

2013年，港府開始限制商業地產的抵押貸款，銀行方面對房產估值亦趨於謹慎，再加上此前城中發生的多起事件，令黎決心遠赴倫敦掃舖。畢竟，邦德街那裏租金回報率達到4%至4.6%，而香港羅素街只有1%至2%。同時，香港針對商業地產的印花稅也遠遠高於倫敦。這，是一個簡單的計算。

然而，真正風起雲湧卻是在2016至2017年英國脫歐前後，這一歷史性事件導致英鎊兌港元貶值15%。其中最著名的案例，自然是2017年中渝置他張松橋11.5億英鎊購入奶酪刨大廈，和李錦記家族稍後以12.825億英鎊收購對講機大廈，分別刷新英國單棟商業樓宇交易額最高紀錄。

大佬有大佬的玩法，一批身價相當的中輕量級富人，則專注於核心地區那些哥德式巴洛克式混合的建築。這一思路，其實是港式金錢遊戲的異國版再現。後來售予摩根的那棟牛津街物業，租客麥當勞每年的房租就超過200萬英鎊，且一簽約就到2038年。

很可惜，外部大環境終究變了。先是老家那廂名下舖位市值大幅下挫，租金收入都不夠抵銷高昂的貸款利息。而英國這邊出於自身財政原因，居然修改了為擊敗拿破崙而誕生迄今已延續了226年的全球首個《個人所得稅》法案。對於那些「非英國居民海外房東」，「富人稅」的閘刀着實犀利。

命運的判詞至此寫就。12年後，「舖王」成了「撲王」，黎被迫清空在倫敦的黃金物業。與其同等做法的，還有劉鑾雄和一干富商。只不過有人傷筋動骨但還能斷尾求生；有人，則前途未卜。就在一個月前，曾入選香港福布斯富豪榜第19名的鄧成波，在去世4年後，其家族後人被債權人要求破產清算。

心口的硃砂痣，牆上的蚊子血，時代的切割線決定了那抹鮮紅的最終屬性。但也是在這一時刻，雖然泡泡瑪特否認6300萬鎊收購牛津街1.9萬呎物業用作旗艦店的傳言，而京東卻大方承認正在進入倫敦市場，只不過，更看重的是物流資產。

或許，劉強東會想起編撰《英語大詞典》的塞繆爾·約翰遜的那句話：厭倦倫敦等於厭倦生活。