【香港商報訊】記者姚一鶴、林德芬報道：團結香港基金（基金會）昨日發表旗艦年度研究報告《香港房屋趨勢導航2026》。報告指出，香港住宅市場正處於關鍵轉捩點。經歷調整周期後，本港私人住宅市場呈現「價量齊升」的復蘇勢頭。與此同時，公營房屋供應進入「策略性收成期」，面對公屋老化即將衍生的巨大挑戰，基金會倡議政府把握難得的政策窗口，將政策重心由單純增加供應，轉向系統性推動高齡屋邨重建。

私人住宅：價量齊升庫存回落

報告分析最新市場數據並得出結論：2025年本港私人住宅市場已步入價量齊升的復蘇期。樓價回升3.3%，成交量更激增18.3%——價量同步反彈，標誌着2021至2024年的調整周期已畫上句號。當中，以上車盤表現最為突出，A類單位（40平方米以下，約430平方呎）樓價升4.1%，售價400萬港元以下的單位成交量更按年飆升29.4%，反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」下，有效釋放剛性需求並刺激投資意欲。

隨着落成量放緩及交投上升，本港樓市淨吸納量自2021年以來首次重上正數，新盤貨尾量亦較高位回落18%。庫存壓力紓緩，促使發展商改變策略，由過往「以量為先」減價促銷，轉為以利潤為本的定價方針，反映供應失衡最嚴峻的時期已過去。

隨着市況回暖，發展商部署轉趨積極，展現進取的前瞻性布局。2025/26年度土地市場呈現「雙軌復蘇」，官地招標及補地價（契約修訂/換地）的收入均錄得增長。官地招標競爭愈趨激烈，入標價差距收窄，每幅地皮平均吸引8至9份標書，顯示市場一致認為地價已見底回穩，為後市提供更堅實支撐。

市場展望：供應將見周期低位

展望未來，報告預計，2026至2030年私人住宅年均落成量為17100個單位，惟短期供應將迎來周期性低位。2026年，落成量料回落至約16700伙，2027年進一步減至約15400伙。其後，隨着動工量及「熟地」供應趨穩，落成量預計於2028至2030年將再次回升。展望2031至2035年的第二個5年期間，視乎政策及市場調整，年均落成量預計介乎13300至24800伙。

報告分析，本港人口過去數年呈強勁「V型」反彈。雖然出生數目等本地自然增長因素還在放緩，但外地人才及學生大量流入，為樓市注入新動力，並帶動租金創下歷史新高。加上按揭利率跌穿3.5厘的封頂水平，借貸成本亦明顯低於租金回報，帶動市場需求逐步「轉租為買」，為後市提供穩固的基本面支持。

值得關注的是，反映樓市供需平衡的「供應庫存月數」指標，已由2023年高位的102個月，大幅減半至2025年的49個月，顯示市場平衡正迅速收緊。視乎動工量變化，預計到2030年，此比率將落在28至62個月之間。為防市場大幅波動， 基金會建議建立一個主動及靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價走勢，更全面審視市場狀況，讓當局透過彈性調節推地步伐，主動引導市場平衡。