從去歲至今年，香港樓市這一輪「陽春市」來得又急又猛，樓價指數連月反彈，成交量比疫後低谷時翻了幾番。樓市背後真正的推手，除了本地剛需客，還有一股悄然湧入的環球資金。IQI香港區域總監李瑞華，便是這波資金潮中一隻醒目的「春江鴨」。他以其自身經歷，表明環球資金正用腳投票，一致看好香港樓市「錢景」。香港商報記者 蘇尚

過去十來年，李瑞華主力做「外銷」——協助香港人到大灣區、到東南亞置業。2015年起步，先是「專賣」大灣區學區房與商業樓，後來其戰線延伸至馬來西亞、泰國、柬埔寨，疫情前銷情甚是理想，團隊甚至擴充至數百人。那時候的他，總愛笑稱自己是「一帶一路推銷員」。沒想到風水輪流轉，2024年初香港特區政府撤銷所有外國人買樓「辣招」之後，本港樓盤忽然變成「搶手貨」！他則順應資金流向，果斷轉身，利用在大灣區和東南亞累積的人脈，專門帶海外客來港買樓。昔日「海外置業顧問」，如今搖身一變成了「香港樓盤大使」。

「跟着資金走」才是王道

「Follow the money（跟着資金走），這是做地產最基本的生存之道。」李瑞華接受港商記者訪問時說，相對而言，香港樓市當時在亞太區內尚屬「低水位」。美元持續偏弱、中國經濟復蘇預期升溫，加上息口有望持續回落，環球資金開始重新把目光投向香港。他手頭的客戶名單，從馬來西亞、泰國、印尼等國華商及退休人士，到大灣區創業家，個個都想來香港「抄底」。

這些海外買家口味其實很一致，也相當有趣。李瑞華總結出其三大偏好：第一，偏愛新樓，愈新愈好，最好是即將入伙或現樓，免去漫長等樓的煩惱；第二，偏愛學區房，啟德、何文田這些名校網簡直是「吸鐵石」，不少東南亞客戶一聽到就兩眼放光，說是要給下一代「香港教育加持」；第三，偏愛有香港特色的地區，例如愉景灣，那種低密度、海景洋房加會所的感覺，讓他們覺得「這才叫真正的香港生活」。

李瑞華自己也笑說，有一回帶馬來西亞客戶去看愉景灣，客人站在露台望着吐露港，激動得用廣東話夾雜馬來話大叫：「這裏風水好過吉隆坡雙子塔！」當場就決定鎖定兩伙。另一位內地客戶，則是衝着啟德新盤的「國際名校群」而來，簽約時還特意穿上唐裝，直呼要「入鄉隨俗」。

曾是「一帶一路」急先鋒

李瑞華的轉型聽起來順風順水，其實背後靠的是接近40年銀行老本行打下的深厚基礎。他1976年入銀行工作，從最基層做起。及後跳槽另一間銀行，短短幾年時間就把該行按揭業務從全港雙位數排名拉升至前五。同事們都說他「對數字敏感，對人更敏感」，客戶一見他就放心把百萬貸款交到他手上。

2017年，他成立公司專攻馬來西亞市場。那一年，不少行家冷眼旁觀，覺得香港人去馬來西亞賣樓，根本是異想天開。結果短短數年內，其代理的樓盤銷售火爆。

「那時候我們是『一帶一路』的急先鋒。」李瑞華回憶，團隊不僅賣樓，還幫客戶解決按揭、開銀行戶口、子女就學等一條龍服務。他在銀行界累積的人脈，此刻全部變現。馬來西亞第二家園計劃推出後，不少香港人為子女教育、退休養老而置業，他則把同一套貼心服務反向輸出。

「一條龍」服務搬回香港

如今風向逆轉，他又把同一套「一條龍」服務原封不動地搬回香港。疫情後，香港樓市低迷時，他就開始留意海外客的動向。2024年樓價開始反彈，他索性把大灣區和東南亞網絡全面激活。「以前是香港人出海抄底，現在是海外人來香港抄底，角色對調，但生意模式其實還是一樣。」他說得輕鬆，其實背後卻是團隊日以繼夜改簡報、翻譯樓盤資料、安排視像睇樓和實地考察。

踏入人生工作的第50個年頭，李瑞華的公司現在像一座連接環球資金的「橋樑」。他預計，今年海外買家在香港置業的比例還會進一步上升，尤其是來自東南亞和大灣區的資金。「香港樓市有法治保障、有國際金融中心地位，還有亞洲最透明的交易制度，這些都是硬實力！」他笑言，現在最大的挑戰不是找客人，而是要提醒客戶：「香港樓雖然看起來低水，但也不是零風險」，務必要做理性配置。

環球資金青睞香港已不是新鮮事，但李瑞華這種帶客「華麗轉身」的故事，卻像一面生動的鏡子，映照出香港樓市真正的活力來源——不是單靠政策，也不是靠純粹炒家，而是一群嗅覺敏銳、敢於轉型的專業人士。他們曾經把香港人的錢帶出去，如今又把世界的錢帶進來。

春江水暖鴨先知。香港住宅陽春市後，會否演變成大繁榮？「資金流向哪裏，我們就跟到哪裏！」李瑞華的答案很簡單：只要香港繼續保持獨特的吸引力，這裏的樓市風光一定無限好。」